FX.co ★ Investasi dalam properti asing: saran ahli

1. Tetapkan tujuan investasi

Saat membeli sebuah properti untuk hidup dan beristirahat, anda harus memilih objek yang sesuai dengan preferensi dan rencana untuk masa depan. Warga Rusia memilih tujuan resor untuk berwisata ke laut atau kota untuk menjalankan bisnis. Properti tersebut dapat menghasilkan bonus tambahan. Sebagai contoh, level harga rumah di Yunani jauh lebih rendah dari negara-negara Eropa lainnya. Pada saat yang sama, investasi dari 250.000 euro dapat digunakan untuk mendapatkan izin tinggal. Rumah di Spayol, Bulgaria, dan Republik Ceko juga dipilih untuk ditinggali.

Darya Ganieva, seorang Manajer Humas Home Real Estate, mencatat bahwa jarak yang dekat dengan laut dan kondisi rumah itu berada, menentukan harga sebuah apartemen. Namun, secara umum sebuah villa di tepi pantai kota Spanyol akan berharga 50.000-200.000 euro, sebuah apartemen di salah satu resor terpopuler di Bulgaria berharga 40.000 sampai 120.000 euro. Apartemen di Praha memiliki rentang harga yang lebih besar: 77.000-230.000 euro. Harga ditentukan oleh kondisi rumah dan area apartemen tersebut berada.

Untuk investasi jangka panjang, lebih baik memiliki pasar stabil yang memiliki rentang harga yang tipis. Di "kota-kota klasik" seperti Wina, Berlin, Paris, Londoan dan ibukota-ibukota Eropa utara seperti Stockholm, Helsinki, Kopenhagen, Olso, pembelian rumah akan memakan biaya 2.000-6.000 euro per meter persegi. Daya tarik investasi juga dinikmati oleh Bucharest dan Budapest, dimana harga rumah di kota tersebut lebih murah hingga 50 persen.

Investments in objects of the countries with high level of legal protection and economic stability guarantee an income of at least 6-7 percent per annum.

Untuk meningkatkan tabungan, anda harus memilih pasar dengan potensi pertumbuhan yang tinggi, namun tetap terjangkau. Gunakan peringkat perusahaan Knight Frank, materi analisis Colliers International serta laporan JLL dan Cushman & Wakefield. Hampir semua materi tersedia untuk umum dan gratis digunakan.

Selain itu, setiap tahun UBS merilis "indeks gelembung real estate global."

Investasi yang aman dapat menghasilkan keuntungan 3-8 persen per tahun, investasi yang lebih berisiko - mulai dari 9 persen. Dalam hal ini, para ahli menyarankan untuk mengabaikan emosi dan mengandalkan analisis.

2. Perhitungkan daya tarik investasi

Investasi dalam properti terkait dengan investasi jangka panjang, sehingga saat membeli sebuah objek penting untuk mengevaluasi kondisi terbarunya dan perubahan prediksi. Penting untuk mengetahui apakah proyek-proyek baru tengah direncakan di daerah tersebut. Di bawah gentrifikasi (area-area industri yang diubah menjadi daerah bergengsi), harga real estate naik lebih cepat.

Pembelian objek real estate yang sedang dibangun adalah salah satu investasi paling menguntungkan. Darya Ganieva menjelaskan bahwa sistem pembayaran jauh berbeda dengan sistem di Rusia: menurut persyaratan beberapa pengembang, cukup deposit 15% dari jumlah keseluruhan dan tunggu hingga properti selesai dibangun.

Jika anda berencana menerima pendapatan dari penyewaan, penting untuk memperhitungkan ketersediaan objek itu sendiri dan lokasi geografisnya. Anda tidak akan menemui masalah dalam menemukan penyewa di kota-kota besar. Menurut estimasi perusahaan internasional Deloitte, pangsa rumah sewa mencapai 70%, di Denmark dan Austria - sedikit di atas 30%, di Lithuania, Hungaria dan Slovenia - mulai 2 sampai 5%.

Keuntungan tertinggi akan diterima oleh pemilik bangunan di Irlandia - 7,08 persen per tahun, serta di Malta, Portugal, Belanda dan Slovakia - mulai dari 6 persen per tahun.

Peran besar berinvestasi dalam real estate adalah volume turis yang masuk ke negara tersebut. Perusahaan investasi QBF menyarankan untuk mengamati real estate di Asia dan Jepang. Menurut Alexander Zhdanov, analis QBF, perjalanan eksotik semakin menarik pada wisatawan, dan pasar Asia memiliki daya tarik khusus bagi para pelancong asal Amerika dan Eropa dalam hal penguatan dolar dan euro yang dapat diprediksi terhadap mata uang negara-negara berkembang.

Para pakar juga menyarankan rumah yang berusia tidak lebih tua dari 10 tahun. Objek tersebut biasanya dapat ditemukan dengan bantuan perusahaan pengembang, bukan agen perumahan.

3. Pertimbangkan biaya tambahan

Para pakar memperingatkan bahwa biaya tambahan tidak dapat dihindari saat membeli real estate asing yang dapat muncul berulang kali.

Pengeluaran pertama mencakup pajak pembelian (1-2% dari harga pembelian), jasa agen perumahan (5-6%0, pengacara dan notaris (1-2%), biaya tambahan akan diperlukan jika properti tersebut diagunkan atau perlu direnovasi.

Jenis kedua biaya termasuk seluruh pajak dan pengeluaran untuk persiapan deklarasi tahunan, pengeluaran untuk perusahaan pengelola, asuransi, pembayaran hipotek, manajemen rekening bank, pengeluaran utilitas.

Di berbagai negara, seorang investor akan menghadapi pertimbangan hukum dan organisasi khusus. Namun, harga properti dapat dipertimbangkan sebelumnya, berdasarkan pada nilainya. Menurut Natalia Smirnova, direktur jenderal "Penasihat Personal", secara rata-rata tanpa memperhitungkan faktor lainnya (perbaikan, biaya pengadilan, dll), kita akan menerima biaya satu kali yaitu sekitar 7% dari nilai benda yang dibeli. Biaya reguler bergantung pada ukuran objek dan ketersediaan hipotek - rata-rata 1,5-6% dari nilai objek (1,15% tanpa hipotek, sekitar 6% atau lebih dengan hipotek).

Saat merampungkan perjanjian sewa, spesialis dari Tranio merekomendasikan untuk memperhatikan bagaimana biaya perawatan fasilitas antara penyewa dan pemilik dibagi: pembayaran dari pajak real estate, utilitas, asuransi dan pengeluaran lainnya. Anna Danishek dari Tranio menyimpulkan, perjanjian seperti NN Lease (Double Net Lease) atau NNN Lease (Triple Net Lease) mengurangi risiko investor - dalam hal ini, seorang penyewa akan bertanggung jawab untuk sebagian besar biaya operasional. Preferensi harus diberikan pada objek dengan kontrak sewa jangka panjang (10-20 tahun) tanpa hak untuk menghentikannya.