FX.co ★ Конец льготной ипотеке: что дальше?

В настоящее время российские власти сворачивают программу ипотечного субсидирования, которая спровоцировала бум в сфере недвижимости в РФ. Эксперты затрудняются ответить, что придет ей на смену и как это отразится на национальном рынке жилья.

Данная программа предоставляла россиянам, желающим приобрести жилье, ипотечные кредиты под 8% годовых, несмотря на то что Банк России вдвое повысил ключевую ставку с целью борьбы с галопирующей инфляцией. Это вызвало критику со стороны Эльвиры Набиуллиной, главы регулятора. Она заявила об «искажающем эффекте субсидий на новостройки», которые привели к росту цен, обогатили застройщиков и резко сократили доступность жилья. По оценкам специалистов, на программу ипотечного субсидирования приходилось более 75% займов.

Завершение государственной ипотечной поддержки стартовало 1 июля 2024 года. Это стало негативной новостью для большинства групп населения, которые рассчитывали на получение ипотечных кредитов. По оценкам аналитиков, рынок недвижимости, который был одним из ключевых факторов российской экономики на протяжении нескольких лет, сталкивается с растущей неопределенностью. Банки предлагают несубсидируемую ипотеку под 17%–20% годовых, что почти в 2,5 раза увеличивает ежемесячные платежи по сравнению с государственной программой. В итоге такие платежи становятся слишком дорогостоящими для большинства россиян.

По данным ЦБ РФ, за последние месяцы более 75% новых ипотечных займов было выдано в рамках программы субсидирования. Это способствовало росту российской экономики, несмотря на увеличение военных расходов. Строительный бум поддержал экономику РФ и позволил ей оставаться на плаву, невзирая на беспрецедентные санкции со стороны стран Запада.

Согласно официальным данным, за последние два года объем строительства в РФ увеличился на 16%, а объем ввода нового жилья в 2023 году оказался самым высоким с 1990 года. В 2023 году покупки недвижимости составили 11% от ВВП, или 18 трлн рублей ($210 млрд). По оценкам Московского института исследований экономики города, стоимость жилья в крупнейших городах России в период с 2020-го по 2023 год выросла почти втрое.

Напомним, что программа субсидирования была введена в 2020 году для поддержки рынка недвижимости, поскольку Россия оказалась в изоляции из-за пандемии COVID-19. Данные меры стимулировали застройщиков к ускорению строительства, а также привлекали покупателей низкими ежемесячными платежами по кредитам.

За последние четыре года Министерство финансов России израсходовало почти полтриллиона рублей на субсидирование ипотеки. В январе 2024 года сообщалось, что правительству придется потратить еще 1 трлн руб. на продолжение программы, которая была рассчитана до 2026 года. Однако сейчас это невозможно.

Центральный банк часто критиковал эту инициативу, а в ноябре 2023года предупредил власти о «признаках перегрева» в ипотечном кредитовании. Кроме того, в ведомстве обратили внимание на постоянно увеличивающийся разрыв в ценах между новостройками и жильем на вторичном рынке. По оценкам ЦБ РФ, ипотечные субсидии ослабляют эффект от повышения ставок, направленный на сдерживание инфляции.

В связи с завершением данной программы Банк России ожидает падение спроса на новую недвижимость и замедление роста ипотечного портфеля до 7%–12% в этом году с 30% в 2023 году. При этом заемщики, которым недавно одобрили ипотечные субсидии, сохранят их. Специальная программа для семей, имеющих не менее двух детей, продлится до 2030 года. При этом ипотечная программа, предусмотренная для ИТ-специалистов, прекратит свое действие в конце 2024 года.

Эксперты затрудняются ответить, как будет развиваться ситуация на российском рынке недвижимости. При этом ощутить эффект от свернутых мер можно будет только в среднесрочной перспективе.