FX.co ★ Инвестиции в зарубежную недвижимость: советы экспертов

1. Определить цель инвестирования

При выборе недвижимости для жизни и отдыха, стоит подобрать объект, соответствующий предпочтениям и планам на будущее. У россиян в топе курортные направления для поездок к морю и в города, с которыми связана их деловая жизнь. И такая недвижимость может принести дополнительные бонусы. Например, уровень цен на жилье в Греции значительно ниже, чем в других европейских странах. При этом инвестиции от €250 тыс. дают право претендовать на ВНЖ. Для жизни также выбирают дома в Испании, Болгарии и Чехии.

PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева отмечает, что стоимость квартиры определяет близость к морю и то состояние, в котором она находится. Но в целом дача в приморском городе Испании обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных курортов Болгарии будет стоить от 40 до 120 тыс. евро. Достаточно большой ценовой диапазон на квартиры в Праге: €77-230 тыс. Стоимость определяется состоянием жилья и районом, в котором расположена квартира.

Для вложений в долгосрочные инвестиции лучше выбрать стабильные рынки, где цены колеблются незначительно. В «классических городах» (Вене, Берлине, Париже, Лондоне) и северных столицах (Стокгольм, Хельсинки, Копенгаген, Осло) покупка жилья обойдется в €2-6 тыс. за кв. метр. Инвестиционной привлекательностью пользуются также Бухарест и Будапешт, где жилье обойдется на 50% дешевле.

Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности гарантируют доходность не менее 6-7% годовых.

Для приумножения сбережений выбирайте рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Используйте рейтинги компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты JLL и Cushman & Wakefield. Практически ко всем материалам можно получить бесплатный доступ за 2 минуты.

Кроме того, UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости».

При надежных инвестициях возможна доходность 3-8% годовых, при более рискованных — от 9%. Эксперты советуют в этом случае абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным, поэтому при покупке объекта важно оценивать и его текущее состояние, и прогнозируемое изменение. Следует узнать, планируются ли новые проекты в районе. В условиях джентрификации (промышленные районы преобразуются в престижные) недвижимость дорожает быстрее.

Покупка объекта на стадии строительства — одно из самых выгодных вложений. «Система оплаты в корне отличается от российской: у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить 15% суммы и дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

Если планируется получение дохода от аренды, то важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и его географического положения. Найти арендаторов в крупных городах Европы не составит труда. По оценкам международной компании Deloitte, в Германии жилье арендуют иностранцы и местные жители. В крупных немецких городах доля сдаваемого жилья доходит до 70%, в Дании и Австрии — чуть выше 30%. В Литве, Венгрии и Словении — 2-5%.

Наибольшую доходность получат арендодатели в Ирландии — 7,08% годовых, а также на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Большую роль при инвестировании в недвижимость имеет и объем туристического потока в стране. В инвестиционной компании QBF советуют обратить внимание на недвижимость в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Также эксперты советуют жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты можно найти у девелоперов, а не агентов.

3. Учесть дополнительные расходы

Эксперты предупреждают, что при покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают единовременные и регулярные.

К первым относятся гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги риелтора (5-6%), юриста и нотариуса (1-2%), дополнительные затраты потребуются, если недвижимость приобретается в ипотеку или необходим ремонт.

Ко вторым видам затрат относятся все налоги и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, страхование, выплаты по ипотеке, ведение банковского счета, коммунальные расходы.

В разных странах инвестор столкнется со своими организационно-правовыми особенностями. Но все же учесть расходы на недвижимость можно заранее, исходя из ее стоимости. «Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов. «Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.