FX.co ★ 世界各国央行严重关注被高估的房地产

通胀越高，央行就越担心国内房地产市场的泡沫。爱尔兰和德国央行正计划对商业房地产基金实施更严格的监管。

世界各地的央行都在严重关注估值过高的房地产

爱尔兰央行做出这一决定的原因是担心在经济衰退期间，房地产市场价格的变化可能会加剧经济。反过来，这可能会导致2008年情景的重演，当时抵押贷款银行雷曼(Lehman)的破产引发了一场全球危机。

恒大地产(Evergrande)的极度不利局面令该行管理层感到震惊，这家中国抵押贷款银行几个月来一直徘徊在破产边缘。

爱尔兰央行行长Gabriel Makhlouf周四对记者表示，爱尔兰央行目前正就"限制房地产基金杠杆和流动性错配的一系列措施提供建议"，"近年来房地产基金与国内经济的联系越来越紧密。"

他表示:"爱尔兰房地产基金的杠杆率高于欧洲同类基金，这增加了其对价格下跌的脆弱性，从而可能导致市场出现抛售压力。"

爱尔兰央行在周四发布的一份报告中表示，这一系列建议将包括引入杠杆限制，以及对"直接或间接投资爱尔兰房地产超过50%"的房地产基金的通知期限提出指示。

根据该提案，央行可以在市场低迷时暂时提高这一上限，在行业"增长复苏"时收紧这一上限。

至少从2月份开始，中国央行就明确表示，它对一些房地产基金的杠杆水平感到担忧，并在此后反复强调了这些担忧。截止到2022年2月，将按照计划规则接受申请。

但即便是在欧元区，房地产贷款也并非事事顺利。

与爱尔兰央行(Central Bank of Ireland)一样，德国央行(Bundesbank)也在为"下雨天"做准备。

德国主要金融监管机构周四在一份报告中表示:"德国银行越来越容易受到房地产市场重估的影响，金融当局应迫使银行增加资本储备。"

在疫情爆发之初，德国将银行所谓的反周期缓冲降至零，但目前经济增长稳定，银行放贷势头增强，因此它们应该被迫持有更多资本。

德国央行补充称，缓冲资金目前为0，为疫情爆发前银行总风险敞口的0.25%，但目前的贷款水平表明，可能需要更高的缓冲水平。

德国央行副行长克劳迪娅·布赫(Claudia Buch)表示，到目前为止，这一缓冲显然没有考虑到快速发展的住宅房地产市场，这需要监管机构进行仔细监控，并可能采取行动。

全球房地产价格持续上涨。这样的增长率让专家们认为，投资者们不仅认为房地产是贷款利率较低的有利可图的投资，而且还认为房地产是通货膨胀加剧时期的一个相当安全的避风港。

事实上，正如我们已经说过的，利率不会总是低的，以过高的价格购买房地产的潜在好处是值得怀疑的。然而，投资的需要使得房地产具有吸引力。

因此，行业指标显示，预期房价将进一步增长，房价将因此被高估，因为房价和租金的增长将超过收入的增长。

"住宅房地产市场的价格峰值可能会进一步增长，"布赫说。"根据德国央行(Bundesbank)的估计，到2022年，德国的这一比例将从10%到30%。"

这意味着，银行可能会高估获得贷款的成本，在价格调整的情况下，使它们面临巨大损失。

德国央行补充称，银行也容易受到利率上升的影响，因为它们的大部分长期贷款都是以固定利率提供的，尤其是抵押贷款。

这确实为2008年情景的重演创造了先决条件，因为抵押贷款房屋价值仅下降1-2%就会拖累经济。考虑到房地产市场的泡沫，这并不是一个难以置信的场景。尽管随着通货膨胀正常化到2-3%，价格确实只会随着时间的推移而增长。同样，只有当生产者的收入几乎为零增长时，它们才会下降，这意味着所有市场的购买力都将下降。